Ngành bất động sản nhất thiết rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch trên thị trường.
Bất động
sản từ
lâu, cùng với trái phiếu
và cổ phiếu
đã là một trong những tài
sản đầu tư quan trọng tại
thị trường
Việt Nam cũng như
trên thế giới.
Đặc biệt tại quốc
gia có lịch sử tỷ lệ lạm phát cao, các tập
đoàn lớn, các tổ chức tài chính, và các cá nhân xem bất động
sản như
kênh đầu tư tạo ra lợi
nhuận ít rủi
ro và có thể bảo
toàn vốn. Với cơ cấu dân số trẻ, tỷ lệ người
trong độ tuổi
lao động cao cùng với sự thịnh
vượng ngày càng tăng thì văn phòng thương mại cũng là một
kênh đầu tư
chiến lược
cho tương lai.
Do đó, việc xác định
giá trị thị trường của
bất động sản là điều
bắt buộc. Một giá trị
hợp lý, được xác định một cách khách quan và minh bạch là cơ sở để các nhà đầu
tư, bên mua
cũng như bên bán, tiến
hành giao dịch một cách hiệu quả.
Nếu như giá trái
phiếu và cổ phiếu luôn có thể
được xác định nhanh chóng nhờ có tính thanh khoản cao trên thị trường chứng
khoán thì ngược lại, giá trị thị trường
của một tòa nhà văn phòng hoạt động yêu cầu
một phương pháp
khác. Dưới đây là
những chia sẻ của Bà Nguyễn
Thị Vân Khanh, Trưởng Bộ phận
Định giá TP.HCM, công ty
Savills Việt Nam về những phương pháp chính được
sử dụng trong quy trình định giá hiện nay.
Phương pháp
chi phí
Giá trị sổ sách, hay nói khác là tổng chi phí đã bỏ ra để xây dựng
và hoàn thiện tòa nhà văn
phòng, có thể nhỏ hơn, bằng hoặc vượt
quá giá trị thị trường. Nhà đầu
tư luôn mong
muốn giá trị bất động
sản cao hơn tổng chi phí xây dựng đã bỏ ra, vì nhà đầu
tư luôn kỳ
vọng một mức lợi
nhuận hợp lý với đồng
vốn được đầu tư.
:Thế nhưng, trong
những trường hợp phát triển
tòa nhà văn phòng không hợp
lý, ví dụ xây văn phòng hạng A tại khu vực
không phải trung tâm, làm
giá thuê thấp hơn giá thuê
kinh tế, hoặc chi phí xây dựng cao do lãi suất và lạm phát phi mã, hoặc
quản lý vận hành tòa nhà không tốt, tất cả
các vấn đề đó đều có thể
giảm lợi nhuận đến
mức thấp hơn cả tổng chi phí đã bỏ
ra. Do đó, giá trị sổ sách không thể phản ánh giá trị
thị trường vì giá trị được định
nghĩa bởi cung và cầu của thị
trường", bà Khanh
cho biết.
Phương pháp
so sánh
Tính thanh khoản hạn chế so với
các cổ phiếu niêm yết luôn là đặc điểm của
bất động sản đầu
tư tại Việt Nam. Các tòa nhà văn phòng cũng không phải ngoại lệ.
Có rất ít các tòa nhà văn
phòng được giao dịch gần đây tại
thành phố HCM, đáng chú ý
chỉ có Gemadept, Union
Square và Saigon Tower. Các chi tiết
giao dịch thường là không có sẵn cùng với việc đăng ký quyền
sử dụng đất đai không được
công khai, do đó việc tìm
kiếm được chi tiết thông tin giao dịch chính xác là rất khó.
Phương pháp
thu nhập
Một phương pháp
khác ghi nhận
chính xác tiềm năng thu
nhập của tài sản và do đó giá trị
gia tăng của nó cũng rất hữu ích. Phương pháp thu nhập
tính toán giá trị tài sản bằng cách sử
dụng lợi nhuận thuần
hàng năm và một tỷ lệ vốn
hóa hoặc tỷ suất chiết
khấu thích hợp. Tỷ suất
này có thể được sử dụng
để so sánh với tỷ suất
những loại tài sản khác như là cổ
phiếu, vàng, ngoại hối và do đó, việc
đánh giá lợi nhuận đầu tư có thể được thực hiện
dễ dàng hơn.
Phương pháp
chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)
Rất nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử
dụng phương pháp
WACC để xác định tỷ suất
vốn hóa cho việc định giá. WACC liên quan đến cơ cấu nguồn vốn của
doanh nghiệp, hoặc chi phí nợ và lợi nhuận
kỳ vọng của vốn chủ
sở hữu. Các chủ đầu tư hoàn toàn có lý khi sử
dụng phương pháp
trên để xác định được giá trị
tài sản của họ nhưng liệu
đó có phải là giá trị thị trường?
Theo bà Khanh, WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận
cụ thể liên quan đến một doanh nghiệp
cụ thể, không phải thị trường
nói chung. Đây là lí do tại
sao việc đánh giá tài sản của một
doanh nghiệp sử dụng WACC có thể
khác nhau giữa các loại nhà đầu tư, như là doanh nghiệp
có 100% vốn chủ sở hữu
và doanh nghiệp có 100% vốn vay. Các nhà đầu tư có động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy
tỷ suất lợi nhuận
kỳ vọng tối thiểu doanh nghiệp
của là gì chứ không cho thấy thị trường
sẽ trả giá bao nhiêu cho một bất động
sản.
Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường
Tỷ suất lợi nhuận
thị trường là phương pháp tốt nhất để
tìm ra giá trị bất động sản
đầu tư. Tỷ suất vốn
hóa có được từ việc phân tích thị
trường thể hiện lợi
nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào tài sản hoạt động,
không bị ảnh hưởng bởi
cấu trúc vốn hay lợi nhuận
kỳ vọng chủ quan của nhà đầu
tư. Tỷ suất này cũng đồng
thời phản ánh một lợi
nhuận đầu tư có thể chấp nhận
được dựa trên thị trường.
Một ví dụ là giao dịch được biết
đến mới đây của tòa nhà Gemadept, tọa lạc
tại đường Lê Thánh Tôn, quận 1, thành phố HCM. Tòa nhà này được chuyển nhượng
vào tháng 11 năm 2013 với
tổng trị giá là 45 triệu đô la Mỹ.
Để xác định được tỷ
suất vốn hóa thị trường của
tài sản này, trước hết phải
xác định những yếu tố
như giá thuê thị
trường xấp xỉ 30 đô la Mỹ/m²,
chi phí hoạt động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để
tìm một khách thuê mới, chi phí vốn, v.v. Những yếu tố
này phải dựa vào thị trường, chứ
không chỉ dựa vào thông tin hoạt động quá khứ.
Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn
hóa được xác định và trong trường hợp này là xấp
xỉ 10%. Tỷ suất lợi
nhuận dựa trên thị trường này có thể
được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị
thị trường.
Xác định giá trị thị trường như thế nào ?
Tại các nước có thị trường bất
động sản phát triển, các giao dịch bất động
sản trên thị trường được
ghi nhận lại và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết công khai có những quy định nghiêm ngặt về quản
trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo tính tin cậy
của giá trị tài sản thuần
(NAV). Các nhà đầu tư từ đó có thể tin tưởng sử
dụng những định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty. Tuy nhiên ở Việt
Nam và tại nhiều nơi khác, NAV cũng thường xuyên bị chỉ trích và làm mất
niềm tin của các nhà đầu tư.
Từ những phân tích ở trên, Bà Nguyễn Thị Vân Khanh cho rằng
"ngành bất động sản nhất
thiết rất cần phương pháp định
giá chính xác, tuân theo tiêu chuẩn
quốc tế và cơ sở dữ liệu
mạnh theo dõi và phân
tích những giao dịch trên thị trường. Dữ
liệu này là một công cụ có giá trị trong việc phổ biến
các định giá chính xác để hỗ trợ
thúc đẩy quản trị tốt
và nhờ đó cho phép các
nhà đầu tư thêm tự tin để đầu
tư vào bất động sản
thương mại".
Theo Trí Thức Trẻ
Nếu như giá trái phiếu và cổ phiếu luôn có thể được xác định nhanh chóng nhờ có tính thanh khoản cao trên thị trường chứng khoán thì ngược lại, giá trị thị trường của một tòa nhà văn phòng hoạt động yêu cầu một phương pháp khác. Dưới đây là những chia sẻ của Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Trưởng Bộ phận Định giá TP.HCM, công ty Savills Việt Nam về những phương pháp chính được sử dụng trong quy trình định giá hiện nay.
Phương pháp chi phí
Giá trị sổ sách, hay nói khác là tổng chi phí đã bỏ ra để xây dựng và hoàn thiện tòa nhà văn phòng, có thể nhỏ hơn, bằng hoặc vượt quá giá trị thị trường. Nhà đầu tư luôn mong muốn giá trị bất động sản cao hơn tổng chi phí xây dựng đã bỏ ra, vì nhà đầu tư luôn kỳ vọng một mức lợi nhuận hợp lý với đồng vốn được đầu tư.
:Thế nhưng, trong những trường hợp phát triển tòa nhà văn phòng không hợp lý, ví dụ xây văn phòng hạng A tại khu vực không phải trung tâm, làm giá thuê thấp hơn giá thuê kinh tế, hoặc chi phí xây dựng cao do lãi suất và lạm phát phi mã, hoặc quản lý vận hành tòa nhà không tốt, tất cả các vấn đề đó đều có thể giảm lợi nhuận đến mức thấp hơn cả tổng chi phí đã bỏ ra. Do đó, giá trị sổ sách không thể phản ánh giá trị thị trường vì giá trị được định nghĩa bởi cung và cầu của thị trường", bà Khanh cho biết.
Phương pháp so sánh
Tính thanh khoản hạn chế so với các cổ phiếu niêm yết luôn là đặc điểm của bất động sản đầu tư tại Việt Nam. Các tòa nhà văn phòng cũng không phải ngoại lệ. Có rất ít các tòa nhà văn phòng được giao dịch gần đây tại thành phố HCM, đáng chú ý chỉ có Gemadept, Union Square và Saigon Tower. Các chi tiết giao dịch thường là không có sẵn cùng với việc đăng ký quyền sử dụng đất đai không được công khai, do đó việc tìm kiếm được chi tiết thông tin giao dịch chính xác là rất khó.
Phương pháp thu nhập
Một phương pháp khác ghi nhận chính xác tiềm năng thu nhập của tài sản và do đó giá trị gia tăng của nó cũng rất hữu ích. Phương pháp thu nhập tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần hàng năm và một tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp. Tỷ suất này có thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như là cổ phiếu, vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư có thể được thực hiện dễ dàng hơn.
Phương pháp chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)
Rất nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp WACC để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá. WACC liên quan đến cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp, hoặc chi phí nợ và lợi nhuận kỳ vọng của vốn chủ sở hữu. Các chủ đầu tư hoàn toàn có lý khi sử dụng phương pháp trên để xác định được giá trị tài sản của họ nhưng liệu đó có phải là giá trị thị trường?
Theo bà Khanh, WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một doanh nghiệp cụ thể, không phải thị trường nói chung. Đây là lí do tại sao việc đánh giá tài sản của một doanh nghiệp sử dụng WACC có thể khác nhau giữa các loại nhà đầu tư, như là doanh nghiệp có 100% vốn chủ sở hữu và doanh nghiệp có 100% vốn vay. Các nhà đầu tư có động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng tối thiểu doanh nghiệp của là gì chứ không cho thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một bất động sản.
Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường
Tỷ suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để tìm ra giá trị bất động sản đầu tư. Tỷ suất vốn hóa có được từ việc phân tích thị trường thể hiện lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào tài sản hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ suất này cũng đồng thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường.
Một ví dụ là giao dịch được biết đến mới đây của tòa nhà Gemadept, tọa lạc tại đường Lê Thánh Tôn, quận 1, thành phố HCM. Tòa nhà này được chuyển nhượng vào tháng 11 năm 2013 với tổng trị giá là 45 triệu đô la Mỹ.
Để xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác định những yếu tố như giá thuê thị trường xấp xỉ 30 đô la Mỹ/m², chi phí hoạt động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách thuê mới, chi phí vốn, v.v. Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ dựa vào thông tin hoạt động quá khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị thị trường.
Xác định giá trị thị trường như thế nào ?
Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, các giao dịch bất động sản trên thị trường được ghi nhận lại và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết công khai có những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư từ đó có thể tin tưởng sử dụng những định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty. Tuy nhiên ở Việt Nam và tại nhiều nơi khác, NAV cũng thường xuyên bị chỉ trích và làm mất niềm tin của các nhà đầu tư.
Từ những phân tích ở trên, Bà Nguyễn Thị Vân Khanh cho rằng "ngành bất động sản nhất thiết rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch trên thị trường. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị trong việc phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt và nhờ đó cho phép các nhà đầu tư thêm tự tin để đầu tư vào bất động sản thương mại".
Theo Trí Thức Trẻ
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét